A dieci minuti da Montecarlo

Se cerchi oggi un appartamento a Beausoleil trovi annunci italiani che si intitolano, in maiuscolo, BEAUSOLEIL MONTECARLO. Uno dei primi che mi è capitato sotto gli occhi descrive un bilocale di trentasette metri quadri al primo piano senza ascensore e la scheda spiega che il centro di Montecarlo si raggiunge comodamente a piedi con una passeggiata di dieci minuti. Tutto vero, visto che Beausoleil sta nelle Alpi Marittime, dipartimento francese e certi indirizzi del quartiere dei Moneghetti stanno a poche centinaia di metri dal confine del Principato. C'è addirittura una strada che su un lato è Monaco, con la riga di mezzeria in sampietrini che segna il confine e sull'altro Francia e quindi nessuno mente, non c'è nulla da contestare, non esiste un illecito e l'agenzia che scrive quella riga la scrive perché è esatta.

Quarant'anni fa la stessa cosa arrivava in casa via etere. Ricordo immobiliari italiane che compravano un'ora intera su emittenti locali, di quelle che si vedevano bene solo in mezza provincia e vendevano appartamenti in Costa Azzurra a un prezzo che stava sempre nella stessa fascia, cioè quello di una seconda casa in Italia. Non ho dettagli nitidi e non voglio costruirmeli adesso ma di quel periodo mi resta la fascia di prezzo ed è l'unica cosa che serve davvero, perché lo scarto tra il nome pronunciato in trasmissione e la cifra chiesta era già tutta l'informazione necessaria. Montecarlo al prezzo di Rimini non è un affare, è una contraddizione, solo che quello scarto veniva letto come occasione invece che come indizio e questa inversione è il vero meccanismo di cui vale la pena parlare.

Le ragioni per comprare erano due e venivano presentate insieme. La prima era fiscale perché il Principato di Monaco non tassa, quindi prendi casa lì e ci sposti la residenza, mentre la seconda era patrimoniale e si basava sul fatto che il Principato si stava saturando, non aveva più spazio, l'espansione sarebbe andata a finire proprio lì sopra e il valore sarebbe salito.

La prima era falsa. Non ambigua, non ottimistica, proprio falsa. Beausoleil è territorio francese, con fisco francese pieno e la residenza monegasca ha sempre richiesto la disponibilità di un alloggio dentro il Principato, di proprietà o in affitto. Comprare a Beausoleil per diventare residente nel Principato di Monaco è come comprare un abbonamento allo stadio sbagliato e scoprire dopo che il beneficio non è ridotto, ma assente. La cosa assurda è che l'informazione era accessibile e sarebbe bastato parlare con un notaio francese per saperlo, il codice fiscale francese era pubblico, allora come adesso e chiunque avesse fatto una telefonata prima di firmare avrebbe saputo.

La seconda si è avverata e Beausoleil oggi ha prezzi da Costa Azzurra alta, Monaco si è saturata sul serio e ha spinto verso l'alto tutto quello che le sta intorno. Chi comprò per quella ragione, quarant'anni dopo, aveva ragione.

Ed è qui che la cosa si fa interessante, perché il modo standard di raccontare queste storie prevede il gonzo che perde i soldi, il venditore che sparisce e la morale sul troppo bello per essere vero. Non è andata così dato che molti di quegli acquirenti hanno guadagnato e questo rende impossibile chiamarla truffa, rendendo molto più difficile spiegare cosa non andasse, che è esattamente la ragione per cui la struttura è sopravvissuta intatta fino a oggi.

Quello che non andava è che le due promesse avevano natura opposta e venivano vendute nello stesso respiro. Una era verificabile immediatamente e falsa, ma l'altra era non verificabile per costruzione, perché riguardava quello che sarebbe successo, forse, 40 anni dopo e si è realizzata per conto suo, per dinamiche urbanistiche che il venditore non controllava e probabilmente nemmeno capiva. Il compratore prendeva il pacchetto senza separarle, perché la seconda copriva la prima perché se comunque sale di valore, la storia del fisco diventa un dettaglio. Del resto, chiunque avesse un patrimonio vero e non velleità di fingersi monegasco, avrebbe sicuramente acquistato casa a Montecarlo con l'ausilio di professionisti che di sicuro non si trovavano in TV. Ho visto questo identico movimento in mercati che non c'entrano niente con l'immobiliare e finisce sempre allo stesso modo, con la promessa controllabile che viene assorbita dentro quella incontrollabile e smette di essere controllata.

L'obiezione ovvia è che si tratta di marketing normale e che tutti scrivono l'aeroporto di Milano-Bergamo pur essendo a Orio al Serio. Vero, e proprio per questo il confronto serve perché a Milano da Orio ci arrivi. Ci metti un'ora se ti va bene, l'autobus costa, il beneficio si degrada ma resta ed in definitiva hai preso un volo per Milano e a Milano sei arrivato. Ryanair ha costruito un modello industriale su questo principio, con Parigi-Beauvais a ottantacinque chilometri dalla capitale e Francoforte-Hahn che sta in un'altra regione e il modello regge perché il passeggero il volo lo prende comunque e sa cosa sta scambiando. Il divario è sopportabile finché il beneficio residuo esiste.

Beausoleil venduta come strumento di residenza monegasca è un'altra categoria. Non è il beneficio degradato, è il beneficio azzerato, mentre la frase di vendita ha la stessa identica grammatica. "A dieci minuti da Montecarlo" e "a cinquanta minuti da Milano" sono costruzioni gemelle e una ti fa perdere tempo mentre l'altra ti toglie l'unica ragione per cui avevi tirato fuori il libretto degli assegni. La distanza fisica è la stessa in entrambe le frasi, ma il confine giuridico no e quello non appare nella misura in minuti.

Da qui in poi lo strumento si riconosce ovunque. C'è l'aceto balsamico di Modena IGP che convive sullo scaffale con il tradizionale DOP, due prodotti separati da un abisso di lavorazione e di prezzo che il consumatore medio non distingue e il nome della città fa il ponte. C'è la questione dello Swiss made, dove una soglia percentuale sui costi di produzione decide chi può stampare due parole sul quadrante. Ci sono le denominazioni che si allargano nel tempo mentre l'immaginario del compratore resta fermo alla collina originaria. E ci sono le business school che prendono il nome di una capitale in cui non insegnano quasi niente, che è forse il caso in cui la sproporzione tra il nome e la sostanza raggiunge i valori più alti, anche se nessuno ne parla mai perché chi ha comprato ha tutto l'interesse a non parlarne.

Sempre lo stesso attrezzo. Un toponimo che viene prestato a qualcosa che gli sta accanto e che porta con sé un carico di significato costruito da altri nel corso di decenni. Il venditore non produce quel significato, lo raccoglie ed è esattamente per questo che l'operazione costa così poco e rende così tanto.

A Dubai oggi succede identico, con una variante che vale la pena guardare da vicino. Il fuffaguru che vende il metodo per arricchirsi ha una società vera, registrata in una free zone vera, con una licenza vera che chiunque può verificare e riprende i video da un appartamento vero al quarantesimo piano. Ognuno di quegli elementi regge un controllo ma nessuno di quegli elementi dice niente sul metodo, che è la sola cosa che stai comprando. La licenza commerciale certifica che ha pagato una tassa di registrazione, non che sappia far guadagnare qualcuno, ma il pacchetto arriva insieme, con la parte verificabile che fa da garanzia per quella non verificabile, esattamente come la previsione azzeccata sul valore degli immobili faceva da garanzia per la panzana sul fisco.

Il che porta alla domanda operativa, l'unica che mi pare valga la pena portarsi dietro. Non "ma non è troppo bello per essere vero?", che è un criterio inutile perché a volte le cose belle sono vere e chi comprò a Beausoleil nel 1986 ne è la prova. La domanda è: "quello che sto comprando dipende dal nome, oppure il nome è decorazione?"

Se compro Beausoleil per la vista sul porto e per il sole, il nome Montecarlo nell'annuncio è decorazione e la vista ce l'ho comunque, non sempre a dire il vero ma a quel punto dovrei aver almeno visitato la casa prima di acquistarla. Se lo compro per la residenza fiscale, allora tutto dipende da un confine amministrativo che passa a duecento metri o meno e quei duecento metri sono l'intera transazione. Il prodotto non è cambiato tra le due ipotesi ma è cambiato cosa ne stavo facendo e il venditore non ha nessun obbligo di chiedermelo.

Una cosa curiosa, del tutto laterale: a Beausoleil c'è il Riviera Palace, un albergo dei primi del Novecento diventato residenza, classificato monumento storico francese. È l'edificio più notevole del comune ed è francese in ogni fibra, dalla tutela alla burocrazia che serve per cambiare una finestra. Chi ci vive dentro possiede un pezzo di patrimonio nazionale della Repubblica francese, con vista sul posto che credeva di comprare. La consolazione è che comunque sei in Costa Azzurra, magari un po' nell'entroterra, ma ci sei.

L'informazione che serviva a smontare la promessa fiscale era pubblica nel 1986 ed è pubblica adesso e serve una telefonata a un notaio o quattro minuti su un sito ufficiale. Non è mai stata l'asimmetria informativa il problema, o almeno non solo quella. Il problema è che la verifica va fatta prima di aver deciso e a quel punto nessuno ha più voglia di farla.

Gli annunci con BEAUSOLEIL MONTECARLO in maiuscolo sono online mentre scrivo, li potete aprire anche adesso e sono perfettamente in regola.