Comprare una stanza

Una startup spagnola vende stanze singole in appartamenti condivisi con sconosciuti. Un costruttore britannico offre mutui per amici disposti a comprare insieme. Alcune piattaforme permettono di acquistare quote di immobili in affitto per accumulare un patrimonio che altrimenti resterebbe irraggiungibile. Reuters ha raccontato questi fenomeni in un reportage pubblicato il 27 febbraio, presentandoli come soluzioni creative alla crisi abitativa europea. La lettura strutturale è diversa e molto meno rassicurante.

Quello che viene raccontato come innovazione è in realtà un sintomo preciso: il mercato non sta risolvendo il problema dell'accesso alla casa, lo sta ridefinendo. Sta abbassando silenziosamente l'asticella di cosa significa "proprietà" fino a renderla compatibile con redditi che non possono più permettersi un'abitazione intera. Il meccanismo è lo stesso che ha trasformato il software in abbonamento, la musica in streaming, il trasporto in ride-sharing: quando un bene diventa inaccessibile nella sua forma completa, il sistema non ne riduce il prezzo; ne fraziona l'accesso. E ogni frazionamento trasferisce potere dal possessore all'intermediario.

I numeri non hanno bisogno di interpretazione. Secondo Eurostat, dal 2015 al terzo trimestre del 2025 i prezzi delle case nell'Unione Europea sono saliti del 63,6%, mentre gli affitti sono cresciuti del 21,1%. In Spagna il divario è ancora più brutale: i dati ufficiali citati da Habitacion.com indicano che nell'ultimo decennio gli stipendi medi sono saliti del 26%, mentre i prezzi delle case sono schizzati dell'81%. La startup spagnola fondata da Oriol Valls vende stanze a 80.000 euro, circa un terzo del costo di un monolocale nelle stesse zone, e dichiara una lista d'attesa di 32.000 persone. Ha venduto 200 stanze nel solo 2025. Non è un esperimento marginale: è un mercato che si sta strutturando.

La domanda che quasi nessuno pone è: perché la politica non interviene? La risposta non è incompetenza. È architettura degli incentivi.

La casa è diventata contemporaneamente tre cose strutturalmente incompatibili: un diritto fondamentale per chi ci vive, un asset finanziario per chi la possiede già e un veicolo fiscale per i governi che tassano le transazioni immobiliari. Qualsiasi politica seria che abbassasse i prezzi produrrebbe tre effetti simultanei, tutti devastanti per chi governa: distruggerebbe ricchezza patrimoniale della base elettorale che vota di più, cioè i proprietari over 50; ridurrebbe il gettito fiscale legato alle compravendite e alle imposte patrimoniali e farebbe vacillare i bilanci delle banche esposte sui mutui. Nessun governo razionale lo fa, indipendentemente dal colore politico. Non è un fallimento del sistema: è il sistema che funziona esattamente come è stato progettato.

Questo spiega un paradosso che altrimenti sarebbe inspiegabile. Si costruisce, ma si costruisce per chi può pagare. Il caso di Londra è clinicamente perfetto per capire il meccanismo. Secondo il Centre for Policy Studies, nel 2024-2025 nella capitale britannica sono iniziate solo 4.170 nuove abitazioni, un crollo del 72% rispetto all'anno precedente. I comuni londinesi hanno avviato la costruzione di 90 case nell'ultimo anno finanziario: novanta, non novemila. La società di consulenza Molior stima che nel 2027 e 2028 verranno completate circa 4.550 case all'anno; Londra non costruiva così poco da oltre ottant'anni, dal secondo dopoguerra. Nel frattempo, secondo Action on Empty Homes, la cifra ufficiale delle abitazioni vuote nella capitale nel 2026 è di circa 161.000, mentre i dati del censimento ne indicano quasi 300.000. Contemporaneamente, London Councils stima che 210.000 londinesi vivano in alloggi temporanei, di cui 102.000 sono bambini: uno su ventuno, almeno uno per ogni classe scolastica.

Il paradosso si legge così: centinaia di migliaia di case vuote, centinaia di migliaia di senzatetto e il livello di costruzione più basso dal dopoguerra. Non è un paradosso: è il risultato naturale di un sistema dove costruire case accessibili non è redditizio, mantenere case vuote come investimento lo è e nessuno ha un incentivo strutturale a cambiare la situazione. Il mercato londinese del lusso ha una dinamica propria, fotografata con precisione: gli sviluppi di nuova costruzione nelle zone centrali soffrono di sovra-offerta e i costruttori offrono incentivi per smaltire l'invenduto, mentre le vendite a prezzi accessibili sono, secondo Molior, "virtualmente inesistenti". Si costruisce per chi non ha bisogno di una casa dove vivere; non si costruisce per chi ne ha bisogno.

La Commissione Europea ha annunciato piani per rendere l'abitazione più accessibile nel dicembre 2025. Non hanno ancora preso forma concreta. È prevedibile che non la prenderanno in tempi utili e non per cattiva volontà. Il meccanismo è strutturalmente bloccato: i proprietari immobiliari sono la maggioranza degli elettori nella quasi totalità dei paesi europei, le banche hanno esposizioni enormi sul credito immobiliare, i governi dipendono dal gettito delle transazioni. Ogni attore razionale nel sistema ha interesse a mantenere i prezzi alti o in crescita. L'unico attore che ha interesse a prezzi più bassi, cioè chi non possiede ancora una casa, è anche quello con meno potere politico e meno capacità organizzativa.

Il risultato è quello che stiamo osservando: una ridefinizione silenziosa del contratto sociale europeo sulla casa. Chi è nato negli anni Sessanta o Settanta ha potuto comprare un'abitazione intera con un solo stipendio e un mutuo ragionevole. Chi è nato negli anni Novanta o Duemila può, se va bene, comprare una stanza in un appartamento condiviso con sconosciuti. La proporzione di case di proprietà tra gli under 35 in Spagna è passata dal 15% nel 2002 al 7% nel 2022; è ragionevole presumere che il dato del 2026 sia ancora più basso. Questa non è una fluttuazione ciclica: è un cambiamento strutturale nella distribuzione della ricchezza patrimoniale tra generazioni.

Chi osserva questi fenomeni da una prospettiva di design dei sistemi riconosce un pattern familiare. Quando un sistema non può riformarsi perché la riforma danneggerebbe chi lo controlla, si adatta attraverso la riduzione degli standard piuttosto che attraverso il cambiamento delle regole. Lo stock di alloggi sociali in Spagna rappresenta circa il 2,5% del totale, quasi il più basso tra i paesi OCSE; nei Paesi Bassi è il 35%. La differenza non è culturale: è il risultato di decenni di scelte politiche che hanno sistematicamente favorito la proprietà privata come veicolo di accumulazione patrimoniale a scapito dell'abitazione come servizio. Ora che quel modello si è rotto per un'intera generazione, non esiste infrastruttura alternativa.

Il ritorno dei mutui a deposito zero, scomparsi dopo il 2008 e ora ricomparsi in Regno Unito, Francia, Germania e Italia, è forse il segnale più inquietante. Le banche li avevano eliminati esattamente perché avevano contribuito alla crisi finanziaria globale. Il fatto che ricompaiano diciotto anni dopo non è innovazione finanziaria: è memoria istituzionale che cede sotto pressione commerciale. Un sistema che ha bisogno di reintrodurre strumenti che sa essere rischiosi per mantenere un minimo di accesso al mercato è un sistema che sta esaurendo le opzioni convenzionali.

Se questo pattern storico è guida, le traiettorie possibili sono poche e nessuna è particolarmente confortante. La prima è la continuazione dello status quo, con prezzi che continuano a salire più velocemente dei redditi e soluzioni sempre più creative per frazionare l'accesso: stanze, quote, proprietà condivise, token immobiliari. La seconda è una correzione forzata attraverso una crisi finanziaria che nessuno vuole e nessuno controlla. La terza, improbabile ma non impossibile, è un intervento politico che rompa l'equilibrio degli incentivi attraverso tassazione massiccia delle case vuote, espansione dello stock di edilizia sociale e regolamentazione degli affitti brevi. Questa terza opzione richiederebbe coraggio politico che storicamente emerge solo dopo che le prime due si sono esaurite.

Quello che non accadrà è la soluzione spontanea attraverso il mercato. Il mercato sta facendo esattamente quello per cui è progettato: allocare risorse verso chi può pagare di più. Il problema è che abbiamo deciso, come società, che la casa è un diritto. Queste due cose sono in contraddizione strutturale, e nessuna startup che vende stanze a 80.000 euro la risolverà. Semmai, la normalizza.